Welche Nebenkosten habe ich beim Kauf einer Immobilie?

kaufnebenkosten beim kauf einer immobilie in österreich - Tirol

09.04.2020

von Gerd Reisigl

Im Glückstaumel die richtige Immobilie gefunden zu haben und den Kaufpreis stemmen zu können dürfen die damit verbundenen Kaufnebenkosten nicht vergessen werden. Diese sind bei einer Immobilie in Europa unterschiedlich geregelt. Uns interessieren die Kaufnebenkosten im Standardfall, beim Erwerb einer Immobilie in Österreich. Für weiterführende Informationen sind Links im Blog eingefügt. Für Sonderkonstellationen ist es ratsam eine/n Fachjuristen/in zu kontaktieren.

 

Grundsätzlich fallen folgende Gebühren/Steuern an:

 

GRUNDBUCHEINTRAGUNGSGEBÜHR 1,1% auf den Kaufpreis

Hinzu kommt die Eingabegebühr beim Grundbuch von 44 Euro. Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 62 Euro veranschlagt.

Es besteht die Möglichkeit, die Grundbucheintragungsgebühr bis zu einem Jahr hinauszuschieben. In diesem Ausnahmefall spricht man vom außerbücherlichen Eigentümer. Dies wird meist gemacht wenn ein Weiterverkauf innerhalb dieser Zeit geplant ist.

Ein Sonderfall besteht bei Erbschaften/Schenkungen innerhalb der Familie. Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt unverändert 1,1%. Die Bemessungsgrundlage bei einer solchen unentgeltlichen Übertragung beträgt den 3fachen Einheitswert (maximal 1/3 des Verkehrswertes).

 

GRUNDERWERBSTEUER 3,5% auf den Kaufpreis

Beim Kauf einer Wohnung fallen grundsätzlich 3,5% Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung (in der Regel auf den Kaufpreis) an.

Beim unentgeltlichen Erwerb wie z.B. Schenkungen innerhalb des Familienkreises gibt es eine Staffelung in Form eines Stufentarifs - Grunderwerbsteuer Neu 2016.

Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer ab 01. Jänner 2016 immer 2% vom Einheitswert. Mehr dazu: Bundesministerium für Finanzen.

 

VERTRAGSERRICHTUNGSKOSTEN/TREUHANDKOSTEN:

Die Vertragserrichtungskosten und Treuhandkosten sind über den jeweiligen Kammertarif geregelt. Normalerweise wird ein Pauschalhonorar vereinbart. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Verkaufspreis der Immobilie, umso höher fallen diese prozentual aus. In Tirol sind Preise zwischen 1,2% und 2,5% + 20% Umsatzsteuer (USt.), je nach Aufwand und Höhe der Bemessungsgrundlage, sowie Verhandlungsgeschick zu beobachten. Klären Sie daher die Kosten vor Beauftragung ab und lassen sich diese schriftlich bestätigen.

Beispielkalkulation: 2% +20% Ust. => 2,4% auf den Kaufpreis

(Berechnung: 2% x 20% = 0,4% + 2% => 2,4%)

 

 

IMMOBILIENMAKLERKOSTEN: max. 3% + 20% USt. => 3,6% auf den Kaufpreis

Die Vermittlungskosten sind in Österreich per Gesetzt nach oben gedeckelt, somit begrenzt.

In Österreich ist der Immobilienmakler als Doppelmakler tätig, somit für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite tätig. Auf beiden Seiten ist die Vermittlungsprovision somit auf je maximal 3% + 20% USt. gedeckelt. Die maximale Gesamtvermittlungsprovision von beiden Seiten addiert darf somit die 6% +20% USt. nicht überschreiten.

In Ausnahmefällen kann die Provision von max. 3% auf einer der beiden Seiten auch höher ausfallen. Dies wäre z.B. der Fall wenn eine Seite die gesamten oder einen Teil der Kosten der anderen Seite übernimmt. Allerdings dürfen die 6% + 20% USt. in Summe nicht überschritten werden. Details hierzu: Standes und Ausübungsregeln für Immobilienmakler

ACHTUNG: Wie immer gibt es auch bei der 3% Deckelung eine Ausnahme. Sollte sich der Kaufpreis bis € 36.336,42 bewegen (dies kann in Tirol der Fall bei Autoabstellplätzen, Lager, Garagenboxen etc. sein) beträgt die Vermittlerprovision maximal 4 % vom Kaufpreis + 20 % USt. (also 4,8%). Zwischen EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 wird ein pauschaler Wert von EUR 1.453,46 herangezogen.

 

Tabellarische Übersicht:

bis EUR 36.336,42

je 4 %

von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50

EUR 1.453,46*

ab EUR 48.448,51

je 3%

Schwellenwertregelung gemäß §12 Abs. 4 Immobilienmakler VO

Die rechtliche Grundlage zur Provision im Detail: Maklergesetz (MaklerG)

 

Meine Empfehlung:

Fixieren Sie die Immobilienmaklerkosten von vornherein. Bei einem größeren Verkaufsvolumen ist auch eine Staffelung denkbar. Reden Sie mit Ihrem Immobilienmakler und halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest.

 

Weitere Kosten sind die BARAUSLAGEN, welche je nach Immobilie ein paar Hundert Euro betragen können. Solche Barauslagen sind Beglaubigungskosten, Stempelgebühren, Porto etc. Lassen Sie sich im Vorfeld vom Vertragserrichter bzw. wenn dieser vom Notar abweicht, vom Notar ein Angebot legen. Oft wird ein Pauschalangebot für die gesamte Vertragserrichtung/Treuhandschaft und Verkaufsabwicklung gemacht. Fragen Sie im Vorfeld allerdings konkret danach.

Damit belaufen sich die Kaufnebenkosten im Normalfall brutto, somit inklusive Umsatzsteuer (USt.), auf ca. 10%.

 

Zusammenfassend dargestellt:

Kosten/Gebühren/Steuern

Kosten (in Prozent)

Grundbucheintragungsgebühr

1,1%

Grunderwerbsteuer

3,5%

Vertragserrichter/Treuhänder

2,4%

Immobilienmakler

3,6%

Summe

10,6%

Zzgl. Barauslagen von ein paar hundert Euro, soweit nicht in der Pauschale der Vertragserrichtungkosten inkludiert.

 

Sollten Sie den Kauf Ihrer Immobilie über eine Bank finanzieren, wird die Bank ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen wollen.

 

Somit fallen weitere einmalige 1,2% PFANDRECHTSGEBÜHR auf die Höhe der Hypothek, sprich auf das Pfandrecht an.

Achtung: Nicht auf das aufgenommene Fremdkapital sondern auf das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht.

Beispiel: Fremdkapital 100.000EUR; Pfandrecht im Grundbruch 120.000EUR. Die 1,2% auf das Pfandrecht von 120.000EUR sind somit 1.440EUR.


Auch bei der Kreditfinanzierung gibt es zusätzliche Nebenkosten. Einmalige Kosten sind die Bearbeitungsgebühr in Höhe von 0-3%, ggf. Bewertungskosten für die Immobilie, die meist die Bank übernimmt, soweit der Kredit bei der entsprechenden Bank abgeschlossen wird. Hinzu kommen EUR 42,-- Eingabegebühr im Zuge der Eintragung der Hypothek, Erhebung des Grundbuchsauszug ca. EUR 40,--, Beglaubigungskosten je nach Höhe des Pfandrechtes

Achtung: die Pfandbestellungsurkunde muss sowohl Kunden- als auch Bankenseitig beglaubigt unterfertigt werden -> diese Gebühr fällt somit zweimal an.

Neben den liquiditätswirksamen Tilgungsraten können laufende Spesen für Ablebensversicherung, Unfallversicherung, Berufsunfähigkeit zur Kredittilgung des Kreditnehmers im Anlassfall und Kontoführungsspesen des Finanzierungskontos anfallen. Manche Banken weisen lediglich auf die möglichen persönlichen Risiken hin, verpflichten den Kunden zu keinem Abschluss der genannten Versicherungen.

Die Kontoführungskosten liegen erfahrungsgemäß zwischen 30 EUR und 60 EUR pro Jahr.

Auch hier gilt: Sprechen Sie das Kostenthema bei Ihrer Bank im Vorfeld an. Die Bank lässt meistens mit sich reden. Man findet gemeinsam eine Lösung.

Eine Nebenkostenübersicht samt weiterführenden Informationen lasse ich Ihnen gerne als PDF Dokument zukommen. Schreiben Sie mir jetzt gleich!

© Gerd Reisigl

 

Haben Sie weitere Fragen, schreiben Sie mir gerne eine E-MAIL.

Sollten Ihnen andere Immobilienthemen unter den Fingernägeln brennen, lassen Sie es mich wissen. Wenn das Thema aktuell und interessant ist, greife ich es gerne auf und nehme es auf die Themenliste.

MMag. Gerd Reisigl ist Immobilientreuhänder in Innsbruck und Eigentümer der SE7EN Immobilien GmbH

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