23.04.2020
von Gerd Reisigl
Wie verkaufe ich meine Wohnung in Tirol "richtig"?
Während ich die Überschrift schreibe, gefällt mir bereits das Wort „richtig“ nicht. Und doch ist meine Entscheidung auf diese Überschrift gefallen, da nun mal viele Menschen genau mit dieser Wortwahl in den Suchmaschinen suchen. Die Überschrift beinhaltet den Wunsch keine Fehler zu machen. Den Wunsch nicht zu billig zu verkaufen. Die Immobilie reibungslos zu verkaufen. Möglicherweise noch einiges mehr.
Was für jemanden „richtig“ erscheint, mag für jemand anderen teilweise oder gar nicht zutreffen.
Das Ziel dieses Blogbeitrages ist es, einen kleinen Leitfaden zu geben. Dieser soll helfen das Thema "Immobilien-Verkauf" zu strukturieren. Dafür stellen wir uns folgende 10 Fragen:
Sie kennen Ihre Immobilie und haben auch alle aktuellen Unterlagen bei der Hand? Dann sind Sie eine/r von wenigen. Abhängig von der Art der Immobilie und Ihrem rechtlichen Charakter gibt es verschiedene Unterlagen. Wir gehen vom häufigsten Fall aus: eine Wohnung in einem Wohnungseigentumsobjekt.
Unerlässlich ist ein aktueller Grundbuchauszug. Dieser ist in Österreich beim örtlichen Bezirksgericht erhältlich. Weiter benötigt wird der Wohnungseigentumsvertrag mit dem Parifzierungsgutachten, der Baubescheid, Grundrisse mit Quadratmeterangaben, Betriebskostenabrechnung und aktuelle Betriebskostenvorschreibung, die letzten beiden Protokolle der Eigentümerversammlung, Informationen über die geplanten Investitionen in der Wohnanlage, aktueller Reparatur-Rücklagenstand, gegebenen Falles der bestehende schriftliche Mietvertrag und Energieausweis. Damit haben wir einen Überblick über die wesentlichen Unterlagen. Optimal wenn Sie, vor allem bei älteren Wohnungen, auch ein aktuelles Elektroprotokoll vorweisen können. Konkret wird hier das Vorhandensein eines FI Schutzschalters und der Zustand der Stromleitung angesprochen.
Lesen Sie sich die Unterlagen genau durch und schauen Sie, ob Sie alles verstanden haben. Gibt es Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, sonstige Belastungen? Sind Sie alleinig verfügungsberechtigt? Bleiben Fragen offen, gibt es Unklarheiten, lassen Sie sich beraten.
Eine oft gestellte Frage. Bei vermieteten Wohnungen schränken Sie die möglichen Kaufinteressenten ein. Für einen Käufer, der an eine Vorsorgewohnung interessiert ist, mag eine vermietete Wohnung das Passende sein, soweit die Renditeerwartungen erfüllt werden. Jemand der gerade auf der Suche nach der eigenen Eigentumswohnung ist und nicht warten kann/will bis die Wohnung leer ist fällt dann schnell auch mal weg. Sollten Sie selbst die Immobilie bewohnen, kann ein späterer Übergabezeitpunkt im Kaufvertrag vereinbart werden, dies ist durchaus üblich. Sollten Sie die Wohnung weiter bewohnen wollen, ist die Wohnung nur für Kapitalanleger als Vorsorgewohnung interessant. Abhängig von der angedachten Miete, ergibt sich über die Ertragswertkalkulation der entsprechende Kaufpreis. Achtung: Sollte die Wohnung vermietet sein, stellen Sie sicher, dass ein schriftlicher, befristeter Mietvertrag vorliegt.
Ich lese immer wieder, die beste Zeit zum Verkaufen sei das Frühjahr oder der Sommer. Nach längerem Nachdenken und aus eigener Erfahrung kann ich dies weder bestätigen noch das Gegenteil behaupten. In Innsbruck und Tirol selbst, sehe ich bedingt durch Urlaub im Sommer meist weniger Bewegung. Es hängt dennoch schlussendlich von der Immobilie ab und ob Ihr Käufer gerade jetzt sucht.
Sie wollen den maximal erreichbaren Preis erzielen? Bleiben Sie dabei realistisch. Wenn der von Ihnen gesetzte Preis zu weit vom realen Marktpreis entfernt ist, wird die Nachfrage gering bis nicht vorhanden sein. Die Zeit vergeht – die Immobilie bleibt. Und die Immobiliensuchenden betrachten Ihre Immobilie bald als Ladenhüter. Sie reduzieren den Preis nach einer gewissen Zeit und möglicherweise verkaufen Sie unter Wert wenn Ihre Immobilie den Stempel erhalten hat: Da muss was faul sein.
Setzen Sie einen realistischen Preis an. Mit realistisch ist der nachvollziehbare Verkehrswert gemeint.
Sie haben die Unterlagen vollständig verstanden und aufbereitet, die Eckdaten übersichtlich in einem Exposé festgehalten, unverfälschte Fotos der Wohnung gemacht und den Verkaufspreis fixiert. Nun gilt es den/die richtige/n Käufer/in zu finden.
Der meist begangene Weg in die Breite ist die Bewerbung über Immobilien-Plattformen. Tipp: Sollten Sie über Plattformen bewerben, geben Sie die Energiekennzahlen an, sprich (Heizwärmebedarf) und den Gesamt-Energie-Effizienz-Faktor (fGEE). Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Bestandgeber als auch für den von diesem beauftragten Immobilienmakler.
Je nachdem wen Sie ansprechen mag auch ein Zeitungsinserat sinnvoll sein. Möglicherweise hören Sie sich auch in der Nachbarschaft um und lassen anklingen, dass Sie darüber nachdenken Ihre Wohnung verkaufen zu wollen. In Zeiten von Social Media – kann auch Facebook oder eine andere Plattform sinnvoll sein. Überlegen Sie sich im Vorfeld welche Kanäle Sie benutzen wollen und wie viel Geld Sie für die Bewerbung in die Hand nehmen wollen. Wahrscheinlich werden Sie in dieser Zeit auch von Immobilienmaklern angerufen werden. Wenn Sie sich für einen Immobilienmakler entscheiden, dann die Empfehlung: Informieren Sie sich vorher über die Dienstleister im Markt und entscheiden nicht ad hoc.
Gute Immobilienmakler haben Zugriff auf vorgemerkte Kunden mit übereinstimmendem Suchprofil, eine eigene Internetseite, eigene Social Media Kanäle und kennen vor allem den lokalen Markt.
Die ersten Interessenten fragen an, Sie vereinbaren Besichtigungstermine. Gehen Sie sicher, dass die Wohnung aufgeräumt ist. Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Besichtigen Sie bei Tageslicht, damit der Kaufinteressent die Wohnung in Ihrer Gesamtheit sieht. Auf Mängel muss hingewiesen werden, auch wenn diese nicht gleich ersichtlich sind. Es besteht Informationspflicht. Halten Sie sich daran und schreiben Sie Mängel auch nieder, dann gibt es nach dem Verkauf mit großer Wahrscheinlichkeit keine größeren Diskussionen. Neben dem baulichen Zustand ist weiter Lasten und Rechte, soweit vorhanden, zu informieren. Beschönigen Sie nicht – präsentieren Sie Ihre Immobilie gleichzeitig im besten Licht und heben Sie die Vorteile heraus.
Nein es ist kein Tippfehler. In Österreich gibt es das Kaufanbot. Das Kaufanbot ist normalerweise ein schriftliches Dokument in dem die Willensbekundung festgelegt wird. Kaufanbote werden normalerweise verbindlich gemacht. Achtung: Das Kaufanbot ist bereits bindend und es ist schwierig von einem unterfertigten Kaufanbot zurückzutreten, soweit es formal nur noch um die Erstellung des Kaufvertrages geht. Ein Kaufanbot ist allerdings kein Muss. Es kann auch gleich der Kaufvertrag in Auftrag gegeben werden.
Spätestens beim Kaufvertrag und bei der Treuhänderischen Abwicklung wird ein/e Jurist/in notwendig.
Gehen Sie sicher, dass die Finanzierung des Kaufinteressenten gesichert ist. Es kommt immer wieder vor, dass ein Kaufanbot unterfertigt wird, vom Kaufinteressenten bestätigt wird, dass die Finanzierung gesichert ist, dann allerdings der Kaufinteressent die Finanzierung von der Bank nicht erhält. Nun können Sie streiten, Schadensersatz fordern oder meine Empfehlung sich im Vorfeld die verbindliche Finanzierungszusage der finanzierenden Bank vom Kaufinteressenten zeigen lassen. Sie sparen sich Zeit, Nerven und auch Geld.
Der Kaufvertrag ist beidseitig unterfertigt. Die Immobilie kann übergeben werden. Auch hier kann noch Einiges schief gehen. Das Eigentum der Wohnung geht über sobald die Käuferseite im Grundbuch eingetragen ist. Oft wird die Übergabe auch bereits davor gemacht, soweit der volle Kaufpreis und alle Kauf-Nebenkosten auf dem Treuhandkonto eingegangen sind. Geben Sie somit Acht wann Sie physisch die Wohnung übergeben.
Bereiten Sie sich vor. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll. Dieses wird gemeinsam mit der Käuferseite ausgefüllt. Lesen Sie die Zählerstände ab und dokumentieren Sie sowohl Zählerstände als auch den Zustand der Wohnung durch Fotoaufnahmen. Führen Sie die Anzahl der Schlüssel und die jeweiligen Schlüsselnummern an. Unterschreiben Sie beide das Übergabeprotokoll. Über Worte wird im Nachhinein oft diskutiert. Bei Fotos reduziert sich der Interpretationsspielraum.
Achtung: Vergessen Sie die Immobilienertragssteuer nicht! Informieren Sie sich bereits vor dem Verkauf über die ImmoEst und über die Befreiungstatbestände.
Für die Meisten stellt ein Immobilienverkauf keine alltägliche Situation dar. Fehleinschätzungen, nicht eingehaltene Abläufe, unklar geregelte Themen – Stolpersteine gibt es viele.
Sollte es Ihr erster Wohnungsverkauf sein, holen Sie fachlichen Rat oder greifen auf einen professionellen Dienstleister zu.
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© Gerd Reisigl
Haben Sie weitere Fragen, schreiben Sie mir gerne eine E-MAIL.
Sollten Ihnen andere Immobilienthemen unter den Fingernägeln brennen, lassen Sie es mich wissen. Wenn das Thema aktuell und interessant ist, greife ich es gerne auf und nehme es auf die Themenliste.
MMag. Gerd Reisigl ist Immobilientreuhänder in Innsbruck und Eigentümer der SE7EN Immobilien GmbH
