Mietvertrag - Wartung - Instandhaltung - Reparatur

04.11.2021

von Gerd Reisigl

 

Mietvertrag - Ist der Mieter oder Vermieter für Wartungen, Instandhaltungen und Reparaturen bei Wohnimmobilien verantwortlich?

 

Immer wieder stellt sich bei der Vermietung von Wohnimmobilien in Tirol die Frage, wer für Wartung, Erhaltung und Reparatur des Mietgegenstandes und vor allem der mitvermieteten Geräte und Leitungen verantwortlich ist. Vorauszuschicken ist: Es macht einen großen Unterschied, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll anwendbar ist oder nicht. Die Rechtslage ist also kompliziert – deshalb haben wir mit dem Innsbrucker Immobilienrechtsanwalt Dr. Dan Katzlinger über dieses Thema gesprochen.

 

Der Vermieter ist ja verpflichtet, den Mietgegenstand zu erhalten. Ist im Gesetzt definiert, was unter Erhaltung zu verstehen ist?

 

Dan Katzlinger: Die „Erhaltung“ ist ein Begriff, der sowohl im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) als auch im Mietrechtsgesetz verwendet wird. Das ABGB – das auch die allgemeinen und grundsätzlichen Regeln für die Miete enthält – sieht vor, dass der Vermieter auf seine Kosten dafür sorgen muss, dass der Mietgegenstand im „vertragsgemäßen“ Zustand bleibt. Er muss also zum Beispiel dafür sorgen, dass ein defektes Waschbecken repariert wird oder dass Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Wenn der Mieter schuld daran ist, dass der Mietgegenstand nicht mehr so verwendet werden kann, wie im Vertrag vorgesehen ist, muss der Vermieter die Kosten für die Erhaltung aber natürlich nicht übernehmen.

Was der Vermieter aber alles tun muss, um seine Erhaltungspflicht zu erfüllen, ist aber eine Auslegungsfrage und oft gar nicht so leicht festzustellen – weil man sich lange darüber streiten kann, welcher Zustand „vertragsgemäß“ ist.

(Auch) deshalb wird im Mietrechtsgesetz (MRG) der Begriff der Erhaltung genauer definiert. Wenn das MRG voll anwendbar ist, kann man sich daher an § 3 MRG orientieren. Dort wird zum Beispiel festgelegt, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass Personenaufzüge und mitvermietete Heizthermen und Warmwasserboiler funktionieren. Wichtig ist es auch, zu wissen, dass der Vermieter immer zuständig dafür ist, Gefahren für die Gesundheit der Hausbewohner zu beseitigen.

 

Umgekehrt trifft den Mieter die Pflicht zur „Wartung“ und „Instandhaltung“. Was ist mit diesen Begriffen – gibt es hier eine genauere Definition?

 

Dan Katzlinger: Eine Pflicht zur Wartung und Instandhaltung gibt es im Vollanwendungsbereich des MRG. Das Gesetz definiert diese Begriffe nicht genauer, aber es sagt uns, was gewartet werden muss: Der Hauptmieter muss laut § 8 MRG dafür sorgen, dass durch Lichtleitungs-, Gasleitungs- Wasserleitungs- Beiheizungs- und Sanitäranlagen kein Nachteil für den Vermieter oder andere Bewohner des Hauses entsteht.

In diesem Zusammenhang sollte man auch noch etwas anderes im Hinterkopf behalten: Im Teilanwendungsbereich des MRG oder Nicht-Anwendungsbereich ist im Gesetz zwar keine Wartungspflicht vorgesehen, die Gerichte geben aber davon aus, dass der Mieter dennoch kleinere Reparaturen vornehmen muss, insoweit das „üblich“ ist, für die also kein Fachwissen erforderlich ist. Dabei geht es zum Beispiel um das Austauschen einer Glühbirne oder poröser Dichtungsgummis.

 

Wie kann man sich diese Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters hinsichtlich der Leitungen in der Praxis vorstellen?

 

Dan Katzlinger: Es geht um eher einfache Tätigkeiten, die oft nur dazu dienen, das Entstehen eines Schadens zu verhindern. Der Mieter muss zum im Winter den Hauptwasserhahn im Außenbereich abdrehen und die Wohnung ausreichend heizen, um Wasserschäden zu vermeiden, eine Verkalkung vermeiden, eine rinnende WC-Spülung warten (soweit kein Wasser austritt) sowie Dichtungen und den Waschmaschinenschlauch austauschen,

 

Man liest im Zusammenhang mit den Erhaltungspflichten immer wieder von einem „Graubereich“  – können wir uns diesen genauer ansehen?

 

Dan Katzlinger: Gerne. Den „Graubereich“ gibt es, wenn das MRG zur Gänze anzuwenden ist. Dann legt § 3 genau fest, welche Erhaltungspflichten den Vermieter treffen, und § 8, welche Instandhaltungs- und Wartungspflichten der Mieter hat. Es gibt aber Mängel am Bestandsobjekt, die nicht in die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG fallen, die aber auch nicht vom Mieter behoben müssen: Das ist der „Graubereich“, den man teilweise auch – etwas abstrakt – als „Regelungsvakuum“ bezeichnet. Das betrifft insbesondere mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie den Herd, die Klimaanlage oder den Kühlschrank. Dieser Graubereich ist interessant, weil man hier die Erhaltungspflicht vertraglich regeln kann.

 

Für einen schnellen Überblick: Können sie vielleicht nochmal kurz und griffig zusammenfassen, wer sich jetzt um die Reparatur und den Austausch von Geräten kümmern muss?

 

Dan Katzlinger: Außerhalb des MRG- Vollanwendungsbereichs muss der Vermieter alle Geräte reparieren und gegebenenfalls austauschen lassen, die er mitvermietet hat, wenn im Vertrag nichts anderes steht – und zwar auf seine Kosten. Üblicherweise wird aber in Mietverträgen diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt. Für Geräte, die der Mieter selber einbringt, ist natürlich auch nur der Mieter verantwortlich.

Im Vollanwendungsbereich dagegen muss sich der Vermieter nur um die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgegenständen kümmern – auch das auf seine Kosten.

 

Und wie sieht es jetzt mit dem Mietvertrag aus: Welchen Gestaltungsspielraum hat der Vermieter bei der Regelung von Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten? Haben Sie spezielle Tipps für unsere Leser?

 

Dan Katzlinger: Das ist der interessanteste Punkt! Fangen wir wieder außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs an. Ganz grundsätzlich darf man im Vertrag von den Regeln des ABGB abweichen, die ja eine umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters vorsehen würden. Es gibt aber zwei Einschränkungen, die man beachten muss: Erhaltungspflichten dürfen den Mieter nicht „gröblich benachteiligen“. Insbesondere darf man nicht einfach die Erhaltungspflicht zur Gänze auf den Mieter übertragen (außer, der Mietzins wird dafür sehr stark reduziert). Aber auch sonst wollen die Gerichte immer eine nachvollziehbare Begründung dafür hören, dass der Mieter eine bestimmte Erhaltungsarbeit übernehmen muss.

Zweitens ist auf viele Wohnungsmietverträge das Konsumentenschutzgesetz anzuwenden – insbesondere, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet. Hier muss man darauf aufpassen, dass man die Erhaltungspflichten möglichst klar umschreibt. Formuliert man sie zu allgemein oder unverständlich, ist die Klausel „intransparent“ und damit ungültig.

Als „Tipp“ kann ich vor allem mitgeben: Vor allem, wer Einrichtungsgegenstände mitvermietet, sollte sich vorher genau überlegen, wie er die Erhaltungspflicht gestalten will. Hier gibt es viel Spielraum, und außerhalb des ABGB-Vollanwendungsbereichs kann man sich einige „lästige“ Streitigkeiten ersparen, wenn man den Vertrag vorab sorgfältig prüfen lässt. Man sollte auch daran denken, Alter, Zustand und Art der Geräte und Einrichtung schon im Vertrag genau festzuhalten – auch so kann man sich Streitigkeiten ersparen.

 

Zum Schluss noch eine letzte Frage: Was ändert sich, wenn das Wohnungsgemeinsnützigkeitsgesetz (WGG) anwendbar ist?

 

Wer eine Wohnung erwirbt, die von einem gemeinnützigen Wohnbauträger errichtet wurde, muss auch hier genau aufpassen. Wenn das Wohnungseigentumsgesetz nach wie vor anwendbar ist – und das ist oft der Fall – gibt es in § 14a WGG zusätzliche Erhaltungspflichten, die über die im Vollanwendungsbereich des MRG hinausgehen: Zum Beispiel muss der Vermieter hier unter Umständen dafür sorgen, dass behinderten-, kinder- und altengerechte Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Baulichkeit durchgeführt werden. In der Regel wird sich darum aber oft die Hausverwaltung kümmern.

 

Wir bedanken uns herzlich für den Austausch!

 

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© Gerd Reisigl