Das privatrechtliche Baurecht in Österreich

26.02.2023

von Gerd Reisigl

Das privatrechtliche Baurecht in Österreich

Immer mehr Immobilien werden in Innsbruck und Tirol auf Baurecht angeboten und verkauft.  Auch die SE7EN Immobilien GmbH bietet immer wieder Wohnungen im Wohnungseigentum auf Baurecht an. Viele Interessenten haben oft mit dem Thema Baurecht bis dahin nichts zu tun gehabt. Es ergeben sich Fragen. Dieser Blog-Beitrag soll die häufigsten Fragen beantworten.

Warum gibt es das Konstrukt Baurecht in Österreich?

Es kommt vor, dass ein Eigentümer ein Grundstück nicht verkaufen will aber dennoch zur Bebauung z.B. einem Bauträger zur Verfügung stellen möchte.

Was ist somit das Baurecht?

Das Baurecht ist somit das dingliche Recht, das es einem Bauherrn ermöglicht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück zu erwerben. Das Baurecht wird in Österreich für eine bestimmte Zeit, zwischen mehr als 10 und weniger als 100 Jahren, vergeben.

Wie entsteht ein Baurecht?

Die Vergabe eines Baurechts erfolgt durch einen Vertrag (Baurechtsvertrag) zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauherrn. In diesem Vertrag werden die Bedingungen für die Errichtung und Nutzung des Gebäudes festgelegt, einschließlich der Höhe des Baurechtszinses, den der Bauherr an den Grundstückseigentümer zu zahlen hat.

Baurechtszins wird hierbei meist indexiert, sprich der Baurechtzins wird periodisch an die Inflation angepasst.

Wie finde ich heraus ob ein Grundstück auf Baurecht vergeben ist?

Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen. Das Baurecht erhält wie ein Grundstück eine eigene Grundbuchseinlage. Im "B“-Blatt (Eigentumsblatt) ist diese zu finden.

Kann das Baurecht vererbt oder veräußert werden?

Ein Baurecht kann als dingliches Recht vererbt oder veräußert werden, siehe §1BauRG.

Kann ein Baurecht gekündigt, aufgehoben werden oder erlöschen?

Das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Baurechtszins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Siehe § 4 BauRG.

Mit dem Erlöschen des Baurechts (z.B. durch Zeitablauf) fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Für die Aufwendungen des Baurechtsnehmers auf das Bauwerk gebührt ihm eine Aufwandsentschädigung, sofern im Baurechtsvertrag dies nicht ausgeschlossen wurde.

Sieht der Baurechtsvertrag nichts vor, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. Siehe §9 BauRG .

Kann auf einem Grundstück mit Baurecht eine Immobilie gebaut werden in der dann Wohnungseigentum begründet wird?

Ja.

Welche Vorteile und Nachteile gibt es für einen Käufer einer Wohnung mit Baurecht im Wohnungseigentum?

Grundsätzlich sollte die Immobilie günstiger zu erwerben sein, da die Grundkosten nicht anfallen. Es fallen allerdings Kosten in Form des Baurechtzinses an, der normalerweise, monatlich vorgeschrieben wird. Der Baurechtzins ist weiter meist indexiert.

Der Käufer erwirbt Wohnungseigentum auf eine begrenzte Zeit. Die „Wohnung“ fällt nach Ablauf des Baurechts an den Eigentümer des Grundstückes zurück.

Es gilt somit zu überlegen zu welchem Zweck eine solche Immobilie im Wohnungseigentum gekauft und genutzt wird. Möchte ich als Käufer selbst darin wohnen oder erwerbe ich die Immobilie als Anlage und möchte diese vermieten. Dabei gilt es die entsprechenden Vor- und Nachteile abzuwägen und zu kalkulieren.

Key words: Baurecht, Wohnungseigentum, Fremdgrundstück, Baurechtsvertrag, Baurechtszins, Baurechtsnehmer, Baurechtsgeber,

Verwendete Quellen: Baurechtsgesetz – BauRG, 26. April 1912

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001732

© Gerd Reisigl